Karpiš: Byty ako najlepšia investícia? Nie. Ešte aj „hlúpe“ zlato prinieslo 300 percent
Ceny nehnuteľností na Slovensku neustále rastú a mnohí investori ich považujú za svätý grál ako zbohatnúť. Ekonóm Juraj Karpiš pôsobiaci v inštitúte INESS však dlhodobo upozorňuje, že Slováci sa niekedy správajú, akoby boli „členmi cirkvi svätej tehly“.
Investíciu do nehnuteľností podľa neho považujú za riešenie každého problému, ako uložiť voľné prostriedky. Prehliadajú však riziká a ignorujú aj výnosy, ktoré im nájomníci prinášajú.
„Neznamená to, že som odporca investovania do nehnuteľností. Ideálne je mať v nehnuteľnostiach štvrtinu majetku, ale na Slovensku to preháňame. Môžeme byť v budúcnosti negatívne prekvapení, že výnosy sa nedostavia,“ vysvetľuje Juraj Karpiš.
Vlastný dom po rokoch v podnájme
Dlhé roky býval s rodinou v podnájme, ale pred piatimi rokmi sa presťahoval do vlastného domu. Ako vysvetľuje, dlho mal k bývaniu neslovenský prístup. Nevedel, kde chce bývať, a bolo mu čudné kupovať nehnuteľnosť. Optimálna nehnuteľnosť sa navyše mení v závislosti od veľkosti rodiny, povolania a preferencií.
Keď mali prvé dieťa, bývali v inej nehnuteľnosti. Keď pribudlo ďalšie dieťa, sťahovali sa. Dnes má tri deti a napriek tomu bývali v prenajatom dome. Ľudia ho ľutovali, hoci býval v prenajatom dome s výmerou viac ako dvesto štvorcových metrov. Podľa jeho slov si mnohí myslia, že ak nevlastníte nehnuteľnosť, nemôžete bývať dobre.
Presvedčilo ho, že našli pekné miesto, ktoré sa im zapáčilo. Až vtedy nadobudol presvedčenie, že sa mu oplatí postaviť menší dom. Našiel stabilitu a istotu, že tu chce ostať.
Investori robia základné chyby
K osobným financiám sa snaží pristupovať vždy racionálne. Všetko je podľa neho otázka individuálneho kontextu a ceny. Nehnuteľnosť môže byť dobrou, ale aj zlou investíciou. Proti investovaniu do nehnuteľností principiálne nie je, no ľudia niekedy jeho pohľad vnímajú nesprávne.
Má pocit, že na Slovensku má množstvo ľudí k nehnuteľnostiam taký prístup, akoby boli členmi cirkvi svätej tehly. Považujú investíciu do nehnuteľností za univerzálne riešenie, ako uložiť voľné prostriedky. Všíma si základnú chybu, že výnosové percento z nájmu počítajú z nadobúdacej ceny, preto im výnos vychádza päť či osem percent.
Investíciu do nehnuteľnosti vnímajú až tak emocionálne, že keď im upravíte výpočty a zistia, že výnos nie je vysoký, názor nezmenia. Sú v tom zainteresovaní, vlastný kapitál doplnili hypotékou, teda financovali to na páku. Nechce sa im počúvať o rizikách. Chcú počuť, že spravili dobré rozhodnutie a o desať či pätnásť rokov investičný byt predajú s pekným ziskom.
Táto logika skutočne platila a nehnuteľnosti boli dobrou investíciou. Vďaka tomu, že drvivá väčšina domácností vlastní nehnuteľnosti, nie sme takí chudobní, ako by sme mohli byť. Mediánové bohatstvo Američana je veľmi blízko k tomu slovenskému, pričom USA majú oveľa vyšší HDP.
Množstvo ľudí malo po prevrate možnosť stať sa vlastníkmi nehnuteľností. Vďaka tomu vykazuje dvadsať percent najchudobnejších Slovákov v priemere šesťkrát vyšší čistý majetok ako dvadsať percent najchudobnejších Američanov. Na Slovensku majú najchudobnejší priemerný majetok okolo 87-tisíc eur, v USA je to okolo 12-tisíc eur.
Nehnuteľnosti ochránili Slovákov pred hnitím zlých peňazí počas Mečiara či vysokou infláciou po pandémii. Kto držal ostatné štyri roky peniaze na bežnom účte a nemal ich v nehnuteľnostiach, stratil 35 percent z úspor. To však neznamená, že každý si má teraz kúpiť nehnuteľnosť a očakávať, že ho to zachráni aj v budúcnosti.
Má známych, ktorým, keď zarobili a mali voľné peniaze, okamžite napadlo, že investujú do ďalšej nehnuteľnosti v tom istom meste. Boli to rozhľadení a vzdelaní ľudia. Ideálne je mať v nehnuteľnostiach štvrtinu majetku, ale na Slovensku to preháňame. Môžeme byť v budúcnosti negatívne prekvapení, že výnosy sa nedostavia.
Demografia je hlavné riziko
Koncentrácia majetku v nehnuteľnostiach má efekt v tom, že Slovensko patrí medzi krajiny EÚ s najnižším objemom finančného majetku, ktorý je okolo 11-tisíc eur. Finančný majetok je obrátenou stránkou vlastníctva nehnuteľností. Ak máte hypotéku alebo kúpite byt z vlastných úspor, ostane vám menej kapitálu na investovanie do akcií a máte aj menej hotovosti.
Žijeme v transformovanej ekonomike, v ktorej ľudia sprivatizovali svoje nehnuteľnosti, v ktorých bývali, čo im dalo náskok oproti krajinám ako Nemecko, kde ľudia nehnuteľnosti neprivatizovali za netrhových podmienok. Nemôžeme teda tvrdiť, že na základe toho, že Slováci vlastnia viac nehnuteľností, je kúpa ďalšej investičnej nehnuteľnosti cestou k väčšiemu bohatstvu.
