Martin Čapo: Nehnuteľnosť už nie je najlepšou investíciou, realita je iná
Éra, keď sa predávalo všetko a bolo jedno, ako nehnuteľnosť vyzerala a koľko stála, je minulosťou. Tvrdí to šéf realitnej kancelárie Riešime bývanie Martin Čapo. Realitný trh je podľa neho komplikovanejší, avšak aktuálny rast hypotekárnych úrokových sadzieb sa na ceny nehnuteľností preceňuje. Oveľa dôležitejšiu úlohu zohráva spoločenský sentiment na Slovensku.
„O rok máme voľby, v novinách neustále čítame, čo sa deje, a nedá sa povedať, že by to boli pozitívne ekonomické správy,“ vysvetľuje Martin Čapo v rozhovore pre INDEX.
Sadzby nie sú zásadný problém, rozhoduje nálada v spoločnosti
Podľa Čapa nie je vplyv súčasného rastu hypotekárnych úrokových sadzieb na realitný trh taký zásadný, ako si mnohí myslia. Sadzby nevyskočili z troch na šesť percent, hypotéky v tomto roku zdraželi ani nie o jeden percentuálny bod. Oveľa viac karty na trhu zamieša sentiment. Takzvaná „blbá nálada“ v spoločnosti podľa neho brzdí apetít na realitnom trhu.
„Myslím sentiment, v ktorom žijeme a ktorý reálne pociťujeme. Keď sa začne verejne hovoriť a písať o tom, že úrokové sadzby pravdepodobne porastú, medzi ľuďmi to vyvolá vlnu obáv a niektorí radšej urýchlia svoje nákupné rozhodnutie,“ uvádza Čapo. To síce môže trh krátkodobo nakopnúť, ale dlhodobý trend určuje celkový stav ekonomiky. „Efekt vyššej úrokovej sadzby nie je zanedbateľný, ale trocha sa preceňuje vzhľadom na to, čo všetko domácnostiam zdražuje,“ dodáva.
Konsolidácia podľa neho zasiahla peňaženky ľudí a všetci ju cítia, pričom stále nie je dostatočná. Konflikt na Blízkom východe sa pretavil do rastu cien pohonných látok a avizuje sa zvýšená inflácia.
Objem transakcií klesá, ceny sa stabilizovali
Na trhu je podľa Čapa badateľný útlm záujmu. „Cítili sme dlhšie a pomalšie leto, čo je však normálna vec, keďže leto bolo vždy obdobím opadnutého záujmu. V tomto roku trvalo leto akosi dlhšie a bolo slabšie, ale nedával by som to do súvislosti s rastúcimi sadzbami hypoték,“ hovorí.
Súčasný realitný trh podľa neho nemožno porovnávať s rokom 2022, ktorému predchádzalo obdobie sadzieb pod jedným percentom. „To, čo máme teraz, je úplne štandardný trh. Hoci žijeme v neistej dobe a to má vplyv na to, koľko nehnuteľností sa zobchoduje. Reálne je objem transakcií čoraz menší.“
Ceny nehnuteľností sú podľa neho tlačené mierne nahor, ale dopyt v strednom a vyššom segmente mizne. Na druhej strane naráža na malú ponuku developerov, pretože objem novej výstavby je nižší. „Na trhu máme situáciu, na ktorú doplácajú všetci. Tratia na nej kupujúci, pretože musia platiť veľké peniaze za stále menej zaujímavé nehnuteľnosti. Tratia predávajúci, pretože musia dlho čakať, aby dostali to, čo chcú. Tratia aj developeri, lebo musia stavbu dávkovať a stavať pomalšie, aby udržali cenu.“
Regionálne rozdiely: vidiek a okrajové lokality už zlacňujú
Mestá ako Košice alebo Žilina majú podľa Čapa podobný príbeh ako Bratislava, ale v miernejšej podobe. „To, kde je naplno cítiť, že nežijeme v úplne ideálnej dobe, je jednoznačne vidiek a okrajové lokality, kde už ceny klesajú.“
Košice majú v podstate ten istý problém ako Bratislava. Je to ekonomický uzol, sťahuje sa tam dopyt po nehnuteľnostiach, ale ponuka nehnuteľností nerastie tempom, aby ho vykryla. Podobná situácia je v Žiline. „Sú lokality a regióny, kde cenové pohyby na trhu neodrážajú ekonomickú realitu,“ uzatvára Čapo.
